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我市小区老旧怎么改?“要让90%以上居民发声”!

老旧小区整治,既与民生福祉密切相连,也与城市建设发展相辅相成。随着复工复产的有序推进,我市老旧小区综合整治工作也正式启动。


今年徐州计划整治82个老旧小区(宿舍楼),涉及建筑面积280.68万平方米、房屋1105栋、居民36319户,预计投资84680万元。(具体小区名单点击这里


在这一轮老旧小区综合整治中,主管部门在居民参与感、获得感和认同感等方面,下了更大的功夫。以达到实现共建、共享,既使老旧小区整治真正传递出民生情怀,同时又能扩大综合整治的社会效益目的。



△铜沛警苑车棚基础建设施工中


充分尊重民意,要让90%以上居民发声


永安街道吴庄社区在2019年的时候,就列入了老旧小区综合治理名单。为了能让小区整治更加符合民需,当时小区成立了包括社区工作人员、小区原建设单位、新进驻的物业公司和小区业主代表在内的四方联合工作小组,对需要整改的地方提了很多意见。四方小组成立后,工作有了很大的进展,在平整了小区道路、疏通了下水道等硬件工程之后,经过缜密规划,集中多方意见,划定停车位,保障了有车户一家有一个车位的基本需求,家有第二辆车的则适当增加停车费用。这样,居民心里满意了,小区整治既有了面子,又有了里子。


吴庄社区整治之所以能够成功,与尊重民意密不可分。而《2020年徐州市城镇老旧小区综合整治工作方案》(以下简称《方案》)中,倾听民声、尊重民意,则成为重要工作要求之一。


“整治要充分尊重民意,各地应结合实际,召开居民议事会、听证会等形式,问需于民……在确定整治项目前广泛征求老旧小区居民的意愿,征求居民意见的覆盖率原则上应达到90%以上,力求让居民认可、让居民满意。”


据徐州市住建局老旧小区整治办肖雷介绍,老旧小区整治如果只是由政府一手包办,后期难免留下一些遗憾,久而久之会积重难返。“因此我们这一次提出征求居民意见的覆盖率原则上应达到90%以上,将群众引入共建、共享机制,搭建老旧小区整治沟通议事平台,鼓励街道、社区、居民、物业、业主代表、热心居民参与到老旧小区整治工作中去。”


今年4月,铁路二宿舍老小区改造协商民主议事会,在大坝头社区召开。居民代表拿出了一张写了18条小区改造意愿纸,交给了黄楼街道办事处相关处室及鼓楼区房产服务中心。这18条意愿包括小区路面硬化、部分楼栋院墙不稳外渗污水、污水管断裂、楼面飞线入地等,甚至还有提升改造项目,如安装电动车充电桩、安装人脸识别门禁等。最终经过核查,其中17条全部纳入小区整治范围中去。铁路二宿舍小区很多业主,在得知消息后,十分欣喜,一方面,他们所居住的小区,今后就会有个大变样,另一方面,他们的意见也得到了充分尊重。


铜沛警苑楼体外墙第一遍防水腻子已完成


严格法律法规,违章建设不拆除不整治


在今年老旧小区整治工作中,除了要遵循“让90%以上居民发声”的原则外,还新提出了“两不原则”,即违章建筑不拆除不施工,物业管理单位不落实不施工。


“违章建设不拆除不整治”。今年5月中旬以来,铜沛办事处城管科对铜沛警苑里存量违建进行集中拆除。铜沛警苑是上世纪70、80年代建立的小区,缺乏严格管理措施,小区私搭私建现象十分普遍。尤其一楼住户,往往借着两个单元突出的墙面搭设顶棚,圈来了一两个平方的杂物间。不仅影响小区整体环境,因为这一间间杂物间,还导致该小区楼顶污水雨管没法装。拆还是不拆,不只是铜沛警苑会遇到的问题,事实上是整个老旧小区在整治工作中共同面临的难题。如果不拆违建,绕过改造,老旧小区整治进程会“顺”很多,但是相应的,很多整治措施落实不下去,浮于表面,形成治标不治本的结果。


这样的教训屡见不鲜。不少城市至今还遗留着这样的“出新”工程:小区从外面看,油刷的墙漆光鲜好看,然而走进小区,飞线缠绕,乱搭乱建,破乱不堪。“整治老旧小区,既要治标也要治本。可以说‘违章建设不拆除不整治’这条原则是对既往经验的总结,同时也是我们去外地学习先进做法的收获。”肖雷说。


然而原则好定立,如何有效执行却是件难事。不说别的,单为劝说铜沛警苑的居民拆除私搭杂物间,鼓楼区房产服务中心工程科科长吴为强以及辖区办事处的工作人员,就磨破了嘴皮子。“讲政策、讲好处,平均每一家上门做工作都要在五六次以上。”吴为强告诉记者。最终这些违建是如何让老百姓心平气顺地拆除的呢?吴为强说:“归根结底,还是我们之前民意调查底子打的好,违建不拆除,不能装排污雨管,而这关系到大多数居民利益。所以很多时候,有些居民也会帮我们做工作。”有了绝大多数住户的支持,5月19日,铜沛警苑违建拆除完毕,为小区接下来的整治工作打下坚实基础。



改造后的苏电公寓


另一方面,对于拆除违建的居民来说,他们不仅不吃亏,从长远来说,反而是老旧小区整治利益的获得者。肖雷介绍说,今年投入8个亿对82个老旧小区整治,改造标准也从最早之前每平方米不到100元,提高到现在300多元。如果按照这个标准计算,有一套面积在100平方米老旧小区的房子,在整治伊始就相当于收到政府发的3万元“红包”。而等小区整治结束,环境变好,配套升级后,这些房子自然在二手房市场更有竞争力了,“红包”变得更大了。


例如,2019年整治完成的苏电公寓,就成功通过省级宜居示范居住区创建,如今其二手房均价明显高于未整治之前。据附近房产中介介绍,该小区每套房子增值都在20万元左右。



改造后的苏电公寓


落实长效管理,物管单位不落实不施工


老小区整治绝非一锤子买卖,而要保持整治效果,最后都要落脚于长效管理的层面上。


“老旧小区受限因素很多,比如有的可能就是座单栋楼宇。对这样的单栋楼宇,一般物业公司考虑到成本收益问题,不会入住。再比如,很多老旧小区属于开放状态,居民对物业公司有抵制情绪。这种情况下怎么办?因此在此次老旧小区整治中,实行‘物业管理单位不落实不施工’,以落实小区整治长效管理的原则。”肖雷说。


同时,他还特别强调,物业管理单位不应仅理解为物业公司管理,还应包括小区自治、社区托管等多元物业管理模式。为此,市住建局老旧小区整治办将该项工作前移,在整治方案确立的一开始,就要征求居民是否同意引进物业公司、是否同意缴纳物业费等意见。在目前鼓楼区整治开工的老旧小区中,沈场警苑确立为自管小区,而仅有1栋楼的北王场电厂小区,则会综合居民等意见,然后再确定到底是由社区托管,还是由王场新村物业公司代为管理。


此外,老旧小区整治完成后,政府依旧会给予一定优惠补助政策。根据《方案》规定,“对整治后的鼓楼区、云龙区、泉山区老旧小区三年内实行政府补贴,市住建局牵头考核达标后,由市、区两级财政给予每个小区每年补贴4万元。其他县(市)区可自行制订和实施政府补贴政策。推动老旧小区改造单元、物业管理单元和社会治理网格单元的‘三网融合’。要通过老旧小区改造,实现小区可封闭管理,实现物业管理服务全覆盖,并推动与基层社会治理网格单元深度融合,使物业成为社区治理的重要力量。”


最终,通过各方共建共享合力,真正将老旧小区整治工作与建立长效管理机制同步推进。


徐报融媒记者:竺怡辰/文 秦媛/图

编辑:王莉

责编:吴曼


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