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136万在东区买套二手房,交了定金,房主迟迟不愿过户

交了定金,
房主迟迟不办理过户手续
云女士:今年9月20日,我通过房产中介与房主谢某签订《房地产买卖协议》一份,约定谢某将位于东区的一处房产以136万元的价格出售给我。协议签订后,我按照约定将5000元定金交付给谢某,谢某随即给我出具收据一份。但定金支付后,谢某迟迟不愿办理产权过户等相关手续,多次与其协商未果。我该怎么办?
王律师:首先,作为守约方的你拥有救济选择权,如果你想继续购买案涉房屋,你可再次明确要求对方完全履行合同,但是根据合同法规定必须给对方合理的履行期限;如果该期限过去后,对方仍然不履行合同,则可起诉至法院,要求对方继续履行合同,在对方迟延履行期间,如果案涉合同中约定了违约金,则可同时要求对方承担违约金;如果没有约定违约金,则可就你实际遭受的损失要求对方一并赔偿;或者经你催告后,对方仍然不履行合同,或以言语或行动明示不再继续履行合同,则根据合同法的规定,你可以解除合同并要求对方承担违约责任并赔偿损失。
付清房款后,
开发公司不给签合同
苏女士:2014年10月,我与一家房产公司签订了《商品房认筹协议书》,缴纳首付款10万余元。双方随后签订该房《商品房认筹协议书》,约定付款方式为公积金,房款245198元,并缴纳相关配套费用共计17548元。2019年5月,该小区获得商品房预售许可证,且该房屋已符合交房条件。交房时,我将之前的付款收据及协议书出具给房产公司,该公司以我当时提出了更名过户申请但拒不提交相关手续为由,拒绝签订房屋买卖合同。多次协商无果,我该如何维护我的合法权益?
王律师:首先根据我国合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释第三条的规定,《商品房认筹协议书》一般是预约合同,如违反作为自然之债,不可要求法院强制其继续履行,但可依法要求违约方承担缔约过失责任。如上述《商品房认筹协议书》中未约定违约责任,则你可以实际受到的损失请求对方承担赔偿责任。其次在上述《商品房认筹协议书》中,如果对案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺明确具体,并对本约合同的签订有重大影响的,因你已经签章确认,依法应视为本约合同,如具备实际履行条件并且你仍然想买案涉房屋的,可要求对方继续履行合同,并要求其赔偿迟延履行损失。另外,对方坚持,因你当时提出了更名过户申请,但拒不提交相关手续等行为,构成你拒绝签订本约的行为,如果你已经交付大部分购房款,则你的付款行为已履行了合同约定的主要义务,对方所称的履行瑕疵,客观上不构成解除合同的条件,其无权诉请法院解除合同。
(律师观点,仅供参考)
本期解答律师 王栋
江苏典锐律师事务所

江苏典锐律师事务所成立于2016年8月,秉承“守德、求实、敬业、创新”原则;以诚信为本、勤勉敬业,为当事人提供优质高效的法律服务执业理念。江苏典锐律师事务所办公面积800平米左右,目前有注册执业律师8名,助理4人,行政人员2人。江苏典锐律师事务所有着稳定团结的律师团队,以扎实的法律功底、娴熟的法律技巧、丰富的实践经验、良好的职业道德、较强的社会协调能力为广大客户提供了优质而满意的法律服务。地址:徐州市鼓楼区平山路11号九里景秀6号楼1单元708-716室  联系电话:0516-85857339
30日值班律师 钱秀坤
江苏茂通律师事务所
晨报法律援助团成员单位——江苏茂通律师事务所专职律师,主要擅长专业领域:劳动维权、人身损害侵权赔偿、商事合同及婚姻家庭类法律事务,担任多家企业的法律顾问。
全媒体记者 孟丽 整理
编辑 阚朝阳
责编 葛浩
校对 张凌云
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