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租住小产权房,房东突然说不租了,距合同到期还有7年,咋办?

承租人逾期支付房租,
房主能否解除合同?
张女士
我在2018年与陈某订立了一份房屋租赁合同,我将房屋租赁给她使用,每月租金3000元,并约定了如果陈某超过房租支付期限30日仍未支付房租,我有权解除合同。现在陈某拖欠房租已经超过了30日,请问我能直接解除合同吗?
孙律师:当事人协商一致,可以解除合同;当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同;因不可抗力致使不能实现合同目的,可以解除合同;在履行期届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,可以解除合同;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,可以解除合同;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,可以解除合同以及法律规定的其他情形。
你所描述的情形属于约定解除的情形,所谓约定解除是指当事人双方在合同中约定合同解除的条件,当条件成立时发生合同解除的效力,陈某拖欠房租的行为已经达到了双方约定解除的条件,你可以行使解除权。
租赁小产权房10年,
仅3年房东让其搬走
张女士
我是外地到徐州做蔬菜生意的,我租了一套小产权房,因为没有产权证,租金比较便宜,我就签了租期为10年的租房合同。合同签订后我对房屋进行了装修,已住了3年。现在房东突然说不租了,让我搬走,请问房东有权解除合同吗?
孙律师
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。因此你和房东签订的合同因房屋无合法的建房手续而导致无效,房东有权申请法院认定合同无效。
《合同法》第58条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此你可以因房东在签约时存在过错,向房东要求赔偿部分损失。
朋友借车撞伤人,
我需要担责吗?
甄先生
我将车辆借给朋友开,朋友开车时发生交通事故,将行人撞伤了,目前住院。我朋友没有钱赔偿,请问我是否要替朋友赔偿?
孙律师
车辆出借人是否应承担责任所适用的是过错责任原则,只有在出借行为中出借人存在过错的情况下,才会产生出借人的民事责任承担问题。
简单归纳起来,只有在以下四种情况下出借人才承担相应的民事责任:
一是出借车辆不符合安全要求的,如制动性能不良;
二是出借不能上路行驶的车辆的,如出借无证或超过使用年限的报废车辆;
三是将车辆出借给无相应驾驶资格的人员,没有尽到对借用人驾驶资格审慎的审查义务,如借给无驾驶证或准驾车型与所借车型不符;
四是将车辆借给虽有驾驶证但不符合安全驾驶要求的人,如有证却醉酒人员。
你如果在出借车辆的过程中没有以上四种情形,就不用替朋友承担赔偿责任。
借款人失联,
担保人被债权人告了
刘先生
2018年5月份,我的朋友因生意周转向别人借钱20万元,出借人要求我朋友找个担保人。我出于朋友义气,签了自己的名字,借条上写明借款期限为12个月。现在我朋友找不到了,债主没有找我要钱,而是直接到法院起诉了我。我需要承担连带责任吗?
孙律师
你与债权人并没有约定担保的方式,应该按照连带责任保证承担保证责任。
我国《担保法》第19条规定:当事人对保证方式没有约定或者约定不明的,按照连带责任保证承担保证责任,同时该法第16条规定:连带责任的保证人与债权人没有约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内,要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。现在债权人在还款期限届满后的6个月内起诉你,是符合法律规定的,你应当承担连带责任。
(律师观点,仅供参考)
■本期解答律师 孙清华
江苏茂通律师事务所

江苏茂通律师事务所,全球精品律所联盟副主席单位,第135期中国法律微信影响力排行榜全国四强,江苏师大法律硕士联合培养工作站,江苏省优秀青少年维权岗。擅长办理建筑工程和房地产、涉外法律事务、国际商事仲裁、公司业务、商标注册、知识产权、刑事辩护、PPP项目等律师业务。先后为百余家单位以及重大基建项目担任法律顾问。开展茂通法治讲堂和茂通开放日活动,欢迎预约。网址:http://www.law110.net,电话:4001-127-127。
全媒体记者 孟丽 整理
编辑 吴曼 实习生 袁小云
责编 王韬
校对 张凌云
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